l’aménagement du territoire, légitimes à structurer autour d’elles les fonctions clés de l’habitat et du développement urbain dans les outre-mer. 2.4 LES NOUVELLES PERSPECTIVES DU MARCHÉ DE L’HABITAT PRIVÉ De nouvelles formes d’incitations À Mayotte, les opérations de défiscalisation ont connu un véritable essor au travers de projets immobiliers de taille relativement importante. L’offre des opérateurs privés a permis de pallier l’insuffisance de logements locatifs intermédiaires12et de mettre sur le marché des centaines de produits immobiliers. Les opérations de défiscalisation se sont essentiellement concentrées sur Mamoudzou et ses environs. Même si la défiscalisation et les incitations financières qui en découlent jouent un rôle primordial dans la réalisation des projets, son poids tend à diminuer depuis 2009, d’autant plus que cette procédure, à l’origine d’une dérive des coûts et dans certains cas d’une faible qualité de construction, souffre d’un manque de clarté. Ainsi, dès le 1erjanvier 2015, ila été remplacé par le crédit d’impôt. Le marché de l’habitat privé est constitué de plusieurs opérateurs, dont la SIM, mais également des opérateurs privés dont la part de marché est plus modeste. L’habitat privé se heurte à des contraintes, constituant, pour certaines d’entre elles, de véritables défis. Enfin, le niveau relativement faible des taux de crédit immobilier facilite désormais l’accession des classes moyennes à la propriété. La prise en compte de nouvelles formes de contraintes L’évolution structurelle de la société mahoraise impacte directement l’habitat privé qui doit faire face à de nouveaux défis. La demande de logements privés est peu extensible, fortement saisonnière et très dépendante de la proportion de travailleurs non mahorais présents dans le département. Cette situation a pour conséquence des taux de renouvellement13et de vacance élevés. En effet, l’arrivée à échéance et le non-renouvellement des contrats de travailtendent à réduire le taux d’occupation du parc locatif. Par ailleurs, des facteurs plus structurels tels que la tendance des mahorais à vouloir être propriétaires et non locataires l’accentuent. De nouvelles formes de vulnérabilité affectent la demande locative: le poids de l’insécurité et les atteintes aux biens et aux personnes incitent les loueurs à investir plus intensément dans la sécurisation des logements. Ces phénomènes entraînent la désertification de certaines zones habitables, en particulier le nord (zone Trévani,Koungou, Kangani), et une restructuration du marché locatif. Ces vulnérabilités justifient en partie l’élévation du taux de vacance des logements. Enfin, de lourdes charges d’exploitation ont pesé sur l’activité ces dernières années. Elles se justifient en partie par le renouvellement du parc locatif vieillissant et la volonté de le rendre plus attractif. 12 La SIM a également la charge de la construction de logements locatifs intermédiaires, notamment, pour accueillir les fonctionnaires venant de l’Hexagone: elle gèreaujourd’hui un parclocatif de plus de 1 600 habitations. 13 Près de 30 % du parc locatif est à renouveler à chaque rentrée scolaire. 118